В соответствии с пунктом 6 статьи 42 Жилищного Кодекса РФ установлено преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты для собственников других комнат в данной коммунальной квартире.
Продавец комнаты обязан уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты. Порядок и условия реализации данного права установлены в статье 250 Гражданского Кодекса РФ.
В соответствии статьей 250 ГК РФ, продавец комнаты в коммунальной квартире обязан известить в письменной форме остальных собственников в квартире о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные собственники в коммунальной квартире откажутся от покупки или не приобретут данную комнату в течение месяца, со дня извещения, продавец вправе продать свою комнату любому лицу. Уведомление о продаже своей комнаты надо направлять соседям по коммунальной квартире повторно, если первоначальные условия продажи комнаты будут в последствии изменены.
Учитывая изложенное, самого согласия соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире от соседей получать не надо. Получение согласия необходимо для ускорения совершения уже запланированной сделки. Данные согласия (отказы от преимущественного права покупки) могут быть оформлены в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав при личном присутствии дающего согласие, либо заверены нотариально. Тогда соблюдение месячного срока необязательно.
Последствиями несоблюдения данного требования будет являться следующее.
На основании статьи 558 Гражданского Кодекса РФ договор купли-продажи жилого помещения (в данном случае комнаты в коммунальной квартире) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с пунктом 1 статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрирующие органы потребуют от заявителя представления документов, подтверждающих соблюдение преимущественного права покупки собственников соседних комнат в коммунальной квартире. Если будет установлено не соблюдение преимущественного права покупки при регистрации договора отчуждения данной собственности, то регистрация будет приостановлена на один месяц. Если данное препятствие не будет устранено в течение указанного срока, то органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии вынесут отказ в государственной регистрации договора и перехода права собственности.
Любой из сособственников в коммунальной квартире в соответствии с пунктом 3 статьи 250 Гражданского Кодекса РФ в течение трех месяцев, с момента когда узнал или должен был узнать о продаже комнаты, вправе потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Другими словами, сосед по коммунальной квартире в судебном порядке может стать покупателем комнаты, а бывший владелец комнаты будет разбираться со всеми неблагоприятными последствиями расторжения сделки.
Данный порядок получения согласия также предусматривается при договоре мены.